Back to home
DESIGN

O co chodzi z planem miejscowym i warunkami zabudowy

Poza gustem o wyglądzie twojego przyszłego domu zdecyduje sama działka. W zależności od jej położenia, otoczenia, orientacji względem stron świata podejmiesz wiele ważnych decyzji. Jednak każdego, kto przymierza się do budowy domu – mając działkę, a tym bardziej dopiero kupując – namawiam do zapoznania się z zapisami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Za chwilę wytłumaczę, dlaczego i jak to ogarnąć.

Oba dokumenty ściśle określają ramy kształtowania architektury poprzez takie dopuszczalne parametry jak: powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, ilość kondygnacji, wysokość budynku, rodzaj dachu i jego kąt nachylenia. Sprzedający nie ma obowiązku znać dokładnych wymagań zawartych w planie zagospodarowania bądź w warunkach zabudowy. Natomiast ty, jako nabywca powinieneś się z tymi dokumentami zapoznać przed zakupem nieruchomości, ponieważ zapisy w nich zawarte mogą w znacznym stopniu ograniczyć swobodę projektową.

Jeśli posiadasz działkę, a przymierzasz się do zlecenia indywidualnego lub zakupienia gotowego projektu, musisz obowiązkowo porównać parametry projektowanego domu z zapisami zawartymi w MPZP lub WZ. W przypadku projektu indywidualnego sprawdzenie parametrów leży po stronie architekta. Często taka usługa oferowana jest także przez firmy sprzedające gotowe projekty.

Generalnie zarówno decyzja o warunkach zabudowy jak i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są dokumentami wyjściowymi i koniecznymi dla projektu budowlanego twojego domu.

 

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Jest aktem prawa miejscowego o formie uchwały rady gminy. Określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli działka, na której chcesz wybudować dom leży na obszarze objętym planem, możesz wystąpić o wypis lub sprawdzić jego zapisy na stronie internetowej urzędu gminy w zakładce „plany miejscowe” lub w biuletynie informacji publicznej. Aby uzyskać wypis i wyrys z planu, nie musisz posiadać żadnego tytułu własności do nieruchomości. To korzystne dla osób rozważających zakup działki, a chcących zawczasu wiedzieć, jakie możliwości zabudowy daje im plan. Należy pamiętać, że ustalenia MPZP są wiążące. Zmiany możliwe, lecz zawsze związane z długoletnim procesem administracyjnych uzgodnień.

O czym mówi plan i jak go czytać?

Plan miejscowy ustala przeznaczenie terenu oraz określa sposoby jego zagospodarowania. Składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. Pierwsza określa przeznaczenie działki, liczbę kondygnacji i maksymalną wysokość budynku, rodzaj dachu, powierzchnię zabudowy, sposób odprowadzenia z budynku ścieków bytowych oraz deszczowych, czy sposób dostępu do dróg publicznych. W części opisowej znajdziesz też wyjaśnienie użytych w części graficznej symboli, którymi opisane są przeznaczenia poszczególnych obszarów.

Z części rysunkowej dowiesz się o obowiązujących rodzajach zabudowy na działce oraz na terenach do nich przylegających (różnym rodzajom zabudowy przypisane są odpowiednie kolory i wspomniane symbole wyjaśnione w legendzie). O możliwości usytuowania budynku na działce poinformują cię obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy naniesione na plan.

Do pełnego poglądu na możliwości zabudowy działki a więc i wyboru projektu potrzebne są obie części planu, ponieważ się uzupełniają.

 

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

Jest wydawana tylko w sytuacji, gdy na danym obszarze nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Warunki wydania warunków

Uwaga: aby decyzję o warunkach zabudowy uzyskać, działka musi jednocześnie spełniać następujące wymagania:
– co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający określić wymagania dla nowej zabudowy
– działka ma dostęp do drogi publicznej
– istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia
– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę sposobu przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych

Tak jak w przypadku wypisu i wyrysu z miejscowego planu, o wydanie WZ-ki może się ubiegać zarówno właściciel jak i osoba tylko zainteresowana kupnem nieruchomości.

O czym mówi decyzja?

Z decyzji o warunkach zabudowy dowiesz się o: możliwym przeznaczeniu terenu, liniach rozgraniczających nieruchomość i szczegółowych zasadach zagospodarowania działki oraz jej zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania przestrzeni, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz ewentualnej ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.

Warunki zabudowy mają swoją ważność. Albo jest ona określona w decyzji albo wygasa wtedy, gdy w życie wchodzi w międzyczasie uchwalony miejscowy plan.

 

WZ CZY MPZP?

Decyzja o warunkach zabudowy daje większą swobodę inwestycyjną niż plan miejscowy. Nie jest w tak restrykcyjny sposób wiążąca. Raz wydane warunki zabudowy na daną działkę można zmienić, a od samej decyzji można się w terminie 14 dni odwołać. Największym problemem w uzyskaniu warunków zabudowy jest czas. Ustawowy termin jest często wydłużany ze względu na braki formalne i niejednokrotnie tłumaczony skomplikowaniem sprawy.

Uchwalanie planów miejscowych – sposobu kształtowania lokalnego ładu przestrzennego –  jest jednym z zadań gmin. Choć plany nie są tak elastyczne jak warunki zabudowy, nie należy się do nich zrażać. Bardzo często sposób zabudowy w nich określony jest na tyle ogólny, by był przychylny inwestorom i dawał im dużą swobodę budowania.

By Miss Brave, 16 lipca 2019

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o
O MNIE

Z głosem budzika mój mózg wchodzi na maksymalne obroty i pozostaje w tym stanie aż nocne zmęczenie nie zwali mnie z nóg. Myślę, więc jestem - to mnie określa. Myśli ulotne, więc imperatyw każe pisać. Pisać dla Was.

czytaj więcej
PODEJRZYJ MNIE
ZAJRZYJ NA MOJEGO INSTA
Instagram API currently not available.

Newsletter Signup

Zostaw maila, by dostawać info o najnowszych wpisach
Instagram API currently not available.