Back to home
DESIGN

Jak kupić działkę pod dom i nie dać ciała

Nikt nie chce zostać nabitym w butelkę. Zważywszy na notorycznie rosnące ceny nieruchomości, popełnienie błędów przy zakupie działki pod budowę wymarzonego domu może okazać się całkiem bolesne finansowo. Ja z wieloma moimi klientami przeszłam przez ten proces. Wiem, że wymaga wytężonej ostrożności. Dlatego krok po kroku podpowiem ci, co zrobić, by się nie naciąć.

MIEJSCE

Od pytania “gdzie” wszystko się zaczyna. Dokładnie oglądając upatrzoną działkę samodzielnie możesz zbadać oraz przemyśleć kilka aspektów, które już na tym etapie będą miały znaczenie:

Rozmiar ma znaczenie
Na upatrzonej działce sprawdź jej wymiary. Dokładne będą w dokumentach, ale zmierz na własną rękę. Bezpieczna szerokość działki to 20 m i więcej. Niepokojące poniżej 20 m. Oczywiście może być węziej, ale trzeba się liczyć ze zleceniem indywidualnego projektu domu u architekta.

Kształt
Szukaj działek regularnych. Zwłaszcza te nieduże niech będą kształtem zbliżone do kwadratu lub prostokąta. Nieregularne to więcej zachodu przy projektowaniu i ustawianiu domu.

Teren
Popatrz na ukształtowanie terenu. Czy jest względnie płaskie, czy działka ma spadek w którąś stronę. Upewnij się, że nie jest niżej niż posesje sąsiednie, bo będzie zalewana wodami opadowymi. Działka powinna mieć delikatny lub możliwy do wykonania spadek w kierunku przylegającej do niej drogi. Znaczne nierówności oznaczają konieczność niwelacji terenu, co wiąże się po prostu z dodatkowymi kosztami (wywrotka piasku to średnio 500 zł, a na moją względnie równą działkę potrzebowałam 20 wywrotek). Zamierzony spadek działki powinien być od południa lub południowego zachodu ze względu na nasłonecznienie.

Kierunki świata
Jeżeli kupując działkę masz już wizję swojego domu, orientacja działki względem stron świata jest ważna. Jeśli projekt będziesz dostosowywać do działki, kierunki świata nie są priorytetem.

Niespodzianki
Będąc na działce rozejrzyj się. Popatrz w górę, czy terenu nie przecina linia wysokiego napięcia. Wkopanie jej to znaczne koszty obciążające inwestora. Pozostawienie praktycznie wyklucza budowę domu pod spodem. Popatrz też pod nogi, czy działki nie przecinają rowy melioracyjne. Nawet najwęższe mogą wylać podczas intensywnych opadów. Popatrz wkoło na drzewa – ile z nich będzie trzeba wyciąć pod budowę. Obejrzyj dojazd do działki – czy jest normalną drogą, a nie umownym dojazdem o niejasnym statusie. O drodze w dalszej części, bo sprawa musi być jasna. Kilka razy przed decyzją sam odwiedź działkę. Na przykład po ulewie – jeśli na terenie będzie stała woda, to znak ostrzegawczy. Uwaga: niekiedy tereny latem suche jak pieprz potrafią zmienić się w bajora w okresach wzmożonych deszczów. Zwróć wtedy uwagę także na inne uciążliwości – różnego pochodzenia hałas jak i smród z okolicznych kopciuchów (o ile są). I tu anegdota – mój klient już witał się z gąską, już miał podpisywać umowę przedwstępną, kiedy pojechaliśmy razem obejrzeć nieruchomość. Była super, w miejscu do pozazdroszczenia, tylko ten gryzący w gardło zapach… Gdyby nie ta nasza niedzielna dodatkowa wizyta, straciłby zadatek, bo takiej działki nie chciał.

Sąsiad na wagę złota
W imię zasady, kto pyta, nie błądzi, zawsze namawiam do zasięgnięcia języka u sąsiadów. O ile są. Opowiedzą, jak im się mieszka, z jakimi trudnościami musieli sobie poradzić, co by zmienili, o zwyczajach, okolicy, sprzedającym. To cenne źródło informacji. Zapytaj ich o wodę w piwnicy czy garażu. Ze swojej strony – by ukrócić domysły i być może błędne wyobrażenia – pokaż czy opowiedz, jaki masz pomysł na zabudowę. To zawsze działa uspokajająco.

DOKUMENTY

Przed zakupem działki masz prawo zapoznać się z kilkoma ważnymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości:

Czy jest plan
Po pierwsze dowiedz się, czy teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Obowiązujące plany dostępne są w większości na stronach urzędów gminy. W urzędzie wystąp o wypis i wyrys z planu. Dowiesz się przede wszystkim, jakie jest przeznaczenie działki tzn. czy jest to działka budowlana oraz jakie są warunki zabudowy, czyli m.in wysokość budynku, kształt i rodzaj dachu i wskaźniki choćby intensywności zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej. W planie znajdziesz informacje o uzbrojeniu działki. Z MPZP dowiesz się także, czy upatrzona działka nie jest w strefie zainteresowania konserwatora zabytków, nie leży w otulinie parku narodowego i czy przypadkiem tuż obok nie jest planowana budowa autostrady. Żadne z przytoczonych nie wyklucza kupna i budowy, jednak wiąże się z dodatkowymi obostrzeniami. Jeśli działka nie jest budowlana, plan to także jasno określi. Być może potrzebne będzie wyłączenie jej z produkcji rolnej lub leśnej oraz dokładna analiza możliwości uzyskania w przyszłości pozwolenia na budowę. I tu uwaga: MPZP musi być określony jako “aktualny i obowiązujący”.

Gdy planu brak
Wiele terenów nie jest objętych MPZP. Ale to nie jest przeszkodą. Aby dowiedzieć się, jakie są możliwości zabudowania działki, wystąp wtedy o warunki zabudowy (WZ). W tym celu wypełnia się wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek musi zawierać opis planowanej inwestycji. Do wniosku dołącza się mapę archiwalną zamówioną w wydziale geodezji oraz warunki techniczne z wodociągów i zakładu energetycznego informujące o możliwości przesyłu i odbioru prądu i wody. Decyzja o warunkach zabudowy określa dokładnie to, co plan miejscowy. Wniosek o wydanie WZ w przypadku braku planu miejscowego to jedyna możliwa droga, by na upatrzonej działce mieć pewność, co będzie można wybudować. Warto. Tym bardziej, że wnioski o wydanie warunków zabudowy dla budownictwa mieszkalnego zwolnione są z opłat.

Ewidencja gruntów
Poza ogólnymi warunkami zabudowy dla danego terenu, poproś o wypis i wyrys z rejestru gruntów. To dokument, który powinien dla ciebie pozyskać obecny właściciel. Wypis i wyrys dotyczą konkretnej nieruchomości. To zbiór danych, z których dowiesz się o dokładnej powierzchni nieruchomości, o długości i przebiegu jej granic, o klasie gruntów, o numerze księgi wieczystej nieruchomości oraz danych o ich właścicielach. Aktualne dane z wypisu i wyrysu są w momencie sprzedaży wprowadzane do aktu notarialnego.

Stan prawny
Sprzedający ma obowiązek przedstawić odpis z księgi wieczystej w celu potwierdzenia własności. Księga wieczysta składa się z czterech działów. Należy się zapoznać z każdym z nich. Natomiast dla kupującego najważniejszy jest dział III i IV, ponieważ tam zawarte są informacje o ewentualnych obciążeniach. O ile w IV wpisywana jest hipoteka, o tyle w III obciążenia mogą mieć inny charakter, na przykład ustanowionego prawa pierwokupu, dzierżawy czy służebności. Odpis powinien być aktualny w dniu podpisywania aktu notarialnego. Powinno się też wtedy sprawdzić, czy ostatnio nie wpłynął wniosek o założenie hipoteki.

Uzbrojenie
Najlepszą sytuacją jest pełne uzbrojenie działki w media (doprowadzone do niej prąd, woda, gaz oraz możliwość odprowadzenia ścieków) i przyłącza. Jednak takie nieruchomości są zdecydowanie droższe. Można kupić taniej działkę, dla której trzeba będzie wykonać przyłącza. Koszt opracowania projektów przyłączy oraz ich wykonania pokrywa inwestor. Jeśli działka nie ma dostępu do mediów w ulicy, to uważaj. Doprowadzenie wszelkich mediów i przyłączy do działki może okazać się droższe niż koszt jej zakupu. Przed decyzją, upewnij się, które elementy sieci czy instalacji zewnętrznych trzeba będzie wykonać we własnym zakresie. Wszelkie informacje o uzbrojeniu znajdziesz w planie miejscowym lub warunkach zabudowy. Dlatego zawsze podkreślam, by te dokumenty pozyskać przed decyzją o zakupie działki.

Dojazd
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę domu jest dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten to zazwyczaj droga dojazdowa do działki. Tu należy sprawdzić dwie kwestie. Po pierwsze, kto jest właścicielem drogi. Bo może się okazać, że będziemy jeździć po czyjejś drodze. W takiej sytuacji należy porozumieć się z właścicielem. Może się to wiązać z dodatkowymi kosztami. U mnie na przykład jest tak, że wszyscy mieszkańcy mają udział we własności drogi. Ale własność czy ustalona możliwość przejazdu to nie wszystko. Po drugie należy upewnić się, że dojazd ten ma szerokość co najmniej 5,00 m. Jeśli ma mniej, w świetle przepisów nie może stanowić dostępu do drogi publicznej, a więc nie będzie możliwości wybudowania domu.

Wiem, że przebrnięcie przez wszystkie formalności to wyzwanie. Ale nie taki diabeł straszny jak go piszą. Jeśli mam mieć jakąś radę, kupuj na chłodno. Łatwo powiedzieć? Ale to pomaga, by spojrzeć na wymarzoną działkę trochę krytycznie. Nie podniecaj się jej zaletami, ale zastanów się nad wadami. To nie rzecz, którą zwrócisz do sklepu, gdy się okaże, że nie spełnia oczekiwań. Tu wszystkie składowe mają grać, bo działka ma ci służyć przez wiele, wiele lat.


 

Jeśli podoba Ci się, co napisałam, polub i udostępnij tekst znajomym.

Skomentuj, proszę, to dla mnie bardzo ważne.

Polub mój fanpage na Facebooku , by być na bieżąco z moimi wpisami.

Śledź mnie na Instagramie – może Cię czymś zaskoczę. 

By Miss Brave, 10 lipca 2019
  • 2

2
Dodaj komentarz

avatar
1 Comment threads
1 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
2 Comment authors
adminAgata Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Agata
Gość
Agata

Budownictwo mieszkaniowe, nie „mieszkalne”.
Wpisy do hipoteki „z ostatniej chwili” sprawdza notariusz w trakcie podpisywania umowy.

O MNIE

Z głosem budzika mój mózg wchodzi na maksymalne obroty i pozostaje w tym stanie aż nocne zmęczenie nie zwali mnie z nóg. Myślę, więc jestem - to mnie określa. Myśli ulotne, więc imperatyw każe pisać. Pisać dla Was.

czytaj więcej
PODEJRZYJ MNIE
ZAJRZYJ NA MOJEGO INSTA
Instagram API currently not available.

Newsletter Signup

Zostaw maila, by dostawać info o najnowszych wpisach
Instagram API currently not available.